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[股票配资流程]滨江集团折戟旧改7亿坏账缠身 75亿融资计划可解

文:陈淑文 朱耘

近期,深交所一纸问询函掀开了杭州滨江房产集团股份有限公司(下称“滨江集团”002244.SZ)在深圳的“踩雷”项目,核心指向滨江集团向安远控股公司出借的资金11.6亿元,要求其针对拆借款增加、经营性现金流是否好转及深圳旧改项目的坏账计提等问题作出解释。

对滨江集团对来说,跳出舒适圈是要付出代价的——规模扩张需要钱,扩张过程中的波折耗钱。

滨江集团2020年6月18日公告,拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过(含)30亿元的超短融券,同时拟在北京金融资产交易所申请发行不超过45亿元债权融资计划。

公告表示,本次拟新增融资主要用于补充流动资金,偿还前期债务,以及调整债务结构。滨江集团一次性公布75亿元的融资计划,引起了很多关注,大笔举债是否还跟滨江集团旧改项目“踩雷”有关?

关于连续在深圳和上海两个旧改项目“踩雷”,难脱险原因和影响,《商学院》记者致函滨江集团,截至发稿日并未收到回复。

旧改连续踩雷

6月8日,深交所对滨江集团2019 年年报发出问询函,核心指向滨江集团与昔日深圳项目合作方安远控股之间的借款纠纷。

时间追溯到2016年,滨江集团与安远控股双方成立合资公司深圳滨安,共同开发深圳龙华区安丰工业区旧改项目。其中滨江集团持股70%,安远控股持股30%。

同年11月,滨江集团向安远控股合计提供11.6亿元的融资支持,该款项转为滨江集团应承担项目地价的一部分。

当时的深圳市场,受工改政策放开影响,工改项目成为开发商眼中的香饽饽,也是开发商向一线城市获取土地储备的捷道。

著名区域经济学家肖金成告诉《商学院》记者,实际上一线,二线,三线的城市划分,很大程度上是根据房价决定的。如果房企在一、二线城市拿地,性价比也会较高一点,也就是能卖出一个好的价格,因为一线城市有吸引力,积聚到一些附加值很高的产业,市民收入比较高,其购买力也比较强。

所以大多数房企愿意到一、二线城市拿地,也愿意为此付出更高的价格,尤其是区位比较好的地方,比如环境比较好,交通比较方便。地价高了,开发商的建筑成本也随着变高,所以导致一线城市的房价处于较高的状态。

随着一线城市核心区土地资源日益稀缺,旧改成为房企的新战场。

盘古智库高级研究员江翰认为,当前深圳旧改是一个很大的机会,大湾区已经成为大多数房企的争夺的焦点,大湾区市场的发展前景无疑是非常好的,而旧改也无疑是当前市场发展非常好的一个发展模式,导致很多房地产企业都纷纷入局旧城改造。

但是挑战也非常明显,因为旧改的周期非常长,少则三、五年长则七、八年,实际上对于任何一家房地产企业来说,都是资金链上巨大的压力和挑战,加上旧改要涉及的问题有很多,主要处理的事情也相当多,可能会面临拆迁安置等相关政策存在的一系列社会风险因素。

计划赶不上变化,滨江集团首次进军深圳旧改市场却回大笔坏账,又遭深交所询问。

2017年深圳旧改出台新规,严格控制工改居和工改商;另一方面,合作方安远控股实际控制人涉嫌单位犯罪而被追究刑事责任。2018年3月,滨江集团发公告表示,安丰工业区旧改项目仍尚未办理完成前期项目审批手续。

随后,滨江集团从该旧改项目退出。

2019年滨江集团年报指出,2016年11月公司向安远控股借出的11.6亿元,因项目未能推进,至今仍未收回,因此2019年滨江集团计提坏账准备7.24亿元。

因此深交所下达2019年年报问询函,针对计提7.24亿元的坏账准备、财务资助款项、经营活动产生的现金流量净额大幅增加等三方面提出问询。

对此,滨江集团回复称,公司上述11.6亿元的借款行为,充分考虑了项目潜在价值、项目既有现状、合同履行情况、合作各方的权利义务等项目具体情况,旨在更有效地推动项目进展,所以公司认为该借款决策是审慎合理的。

根据谨慎性原则预计的可收回金额为4.36亿元,公司根据预计的可回收金额与债权总额之间的差额计提了坏账准备7.24亿元,坏账准备计提充分且金额合理。

知名地产分析师严跃进表示,入局深圳旧改,说明企业在谋求战略扩张。更为关键的是,通过旧改项目,有助于获得深圳优质的地块。面对深交所的问询函,多少说明了一点,即在业务扩张和资金运作上其实有很多问题,或者说项目推进不达预期,也容易引起监管层的监管。

从国企的战略扩张看,确实需要注意外部环境的复杂性。尤其是从深圳等市场来看,土地性质更为复杂,旧改过程中协调成本很高,这都是企业所需要注意的内容。

与深圳旧改结局相似的,还有滨江集团在上海的旧改项目,同样面临着追讨款项的不幸结局。

2016 年底,滨江集团以 7.89 亿元收购中崇集团子公司崇滨建设持有的上海湘府项目10%股权,并成立合资公司中崇滨江、浙银上海湘府城建,共同开发上海湘府花园三期。

滨江集团向浙银上海湘府城建出资2亿元,并向中崇集团相关公司借款7.06 亿元。湘府花园三期搁浅后,滨江集团将中崇方面诉至法院,虽已胜诉,但因中崇集团流动性危机至今未解,公司拿回借款遥遥无期。

在 2020 年一季报中,滨江集团亦均提示上述项目之间的纠葛,表示相关资金的回收存在不确定性,可能对公司的经营业绩造成不利影响。

虽然滨江集团首次布局深圳工改踩坑,但公司依然未放弃深圳市场,且仍采取城市更新拿项形式。2017年,公司以权益入股形式拿总面积约为4.8万㎡的龙华区城市更新项目,包含浪口屋村、浪口厂房两个地块,权益占比均为51%。公司计划,在2020年下半年动工两个地块。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示,在房地产的发展过程中,有不少房企因旧改获得了长期持续的高回报率,也有部分房企因旧改对现金流形成极大冲击,甚至不得不通过转让其他项目等方式来苦苦支撑。但旧改都会面临的一个问题,即进度存在较大的不可控性,由此造成项目开发的节奏普遍偏慢,往往一个旧改做到十年以上的也并不鲜见。

在房地产快速发展的前十年,过多聚焦旧改的房企往往发展速度会偏慢,虽然单个旧改项目总体带来的收益率相对可观,但回报周期偏长导致融资成本上升,并可能影响到公司其他项目的开发节奏。房企发展的下一个十年,旧改依然不是中小房企的最佳选择,除非在当地有着独特的资源优势,大型房企参与到旧改中的力度预计会有所上升。

陷入突围困局

总部位于杭州的滨江集团,以在杭州开发豪宅知名,知名度和规模不亚于同在杭州的绿城。

克而瑞研究数据显示,2019年滨江集团权益销售额170亿元,位列杭州销售榜冠军,紧随其后的是万科的权益销售额152.86亿元、融创的权益销售额132.66亿元。

此外,滨江、融创、绿城依次斩获2020年1-5月杭州房企销售权益榜前三甲。其中,滨江集团以113.28亿元的权益销售额甩开第二名32亿元。

2016年,滨江集团才制定对外扩张战略:深圳为主场战,上海次战场,杭州作为根据地。但到了2019年,公司新增土地储备项目28个,无一省外项目,大部分集中在杭州、温州、金华、湖州等城市。2019年浙江一省贡献1082.2亿元销售额,是公司总销售额的96.57%,仍然依赖浙江本土市场。

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